« Aux petits maux, les grands moyens » L.O. Blier

Me François Forget

L'hypothèque légale de la construction fournit, depuis toujours, aux personnes qui participent à la construction ou à la rénovation d'un immeuble des droits prioritaires à ceux des créanciers hypothécaires.

L'hypothèque légale de la construction fournit, depuis toujours, aux personnes qui participent à la construction ou à la rénovation d'un immeuble des droits prioritaires à ceux des créanciers hypothécaires, droits qui peuvent d'ailleurs apparaître exorbitants.

Ainsi, un paysagiste, afin de garantir le paiement de factures totalisant un peu plus de 10 500 $, publie une hypothèque légale du même montant sur un immeuble dont la valeur dépasse un 1 000 000 $. Par la suite, il donne un préavis d'exercice du recours pour prise en paiement de l'immeuble en question.

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Contrairement à la Cour supérieure, la Cour d'appel* conclut que le recours du paysagiste n'est pas abusif. Le législateur laisse le créancier « entièrement libre d'opter pour l'un ou l'autre des recours ouverts (...) et, en principe, les tribunaux n'ont pas à s'immiscer dans ce choix. »

De plus la Cour édicte qu'en substitution d'une l'hypothèque légale de la construction initialement publiée, le propriétaire peut offrir « une sûreté de la nature d'un cautionnement, telle une lettre de garantie bancaire. » Le dépôt, ordonné par la Cour supérieure, d'une somme au montant de 12 000 $ au greffe constitue-t-il une telle sûreté? La Cour répond :

  • qu'à la condition de suivre certaines règles, une somme déposée au greffe du tribunal en substitution d'une hypothèque légale « constitue une hypothèque mobilière avec dépossession en faveur du paysagiste »;
  • que même advenant la faillite du propriétaire, le paysagiste sera détenteur d'une hypothèque mobilière de premier rang;
  • que le gouvernement n'a jamais exercé son droit de compensation « sur les sommes déposées au greffe avec les sommes dues à l'État ».

Le tribunal ordonne donc au propriétaire de déposer au greffe, un montant de 15 000 $, soit l'équivalant de 145 % du capital réclamé et ce, pour garantir les intérêts, l'indemnité additionnelle et les frais de justice. L'application de la loi démontre souvent que l'importance des maux de tête n'a rien à voir avec la taille des problèmes ou des sommes en jeu.

* C.A. Montréal 500-09-019330-091

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